農地の売買｜農業と不動産のプロが教える失敗しないコツ３９選【保存版】

あなたは農地の維持管理が大変で「農地を売りたい（手放したい）」とお考えではありませんか？
そして、【どこに】【いくらで】売れば良いかお悩みではないでしょうか。

土地の売買が不慣れな方にとって、難しく感じるのも無理はありません。
特に農地の場合は、「農地法」の手続きも必要なのでなおさらですよね。

自分が次に何をすべきかがわかり、適正な価格でスムーズに売買ができたら理想的だとは思いませんか？
実は、いくつかのポイントと売買の流れを理解するだけで、農地の売買が格段にスムーズに行えるようになります。

この記事では、不動産と農地のプロである【農地コンシェルジュ】が農地売却のことを全く知らない方にもわかりやすく、全体像から基礎知識まで丁寧に紹介しています。

あなたがこの記事を読むことで次のことがわかるようになります。

最後まで読めば、土地価格の相場の調べ方や、相談先がわかるようになり無駄な時間やストレスから解放されるでしょう。

理想的な農地売却への糸口が見つけるために最後までお付き合いください。
いざ農地を売却する際に見直しできるように、忘れずにブックマークしておきましょう。

1.　農地の売買価格の相場は非常に安い

この章では、農地の売買価格の相場についてご説明します。

農地が宅地に比べて非常に安いことに驚かれるかもしれません。
でも単に価格だけで農地を判断してはいけません。
農地はいろんな個性を持っているわけです。

この章を読むことで、農地がどのぐらいの価格で取引されているかの目安がわかるようになります。

※「農地転用」という言葉については「2-3.　「農地転用」の許可要件を満たせば「農家」以外でも農地を購入できる」で解説します。
　「農地の種類」については、「2-2.　農地の５つの種類を知ろう」で解説します。

1-1.　「農地転用が不可能な土地」の相場

「農地転用が不可能な土地」は非常に安く取引されています。

後ほど詳しく解説しますが、農地を売買する際に「農地として売る方法」と「農地以外の利用を前提として売る方法」とがあります。
そこでポイントとなるのが「農地転用ができる土地かどうか」です。

※農地転用については「2-3.　「農地転用」の許可要件を満たせば「農家」以外でも農地を購入できる」で詳しく解説しています。

「農地転用が不可能な土地」は、農地として利用する以外では売ることができません。
そのため、買主も引き続き農地として活用していくしかありません。

とはいえ、農地にしか使用できない土地を積極的に購入する人は、あまりいないのが現状です。

1-2.　「農地転用が可能な土地」の相場

農地転用が可能な土地は、「農地転用が不可能な土地」に比べて高く売買できる可能性が高いです。

農地転用を行って「資材置き場」「駐車場用地」「太陽光発電設備用地」さらに「宅地分譲地」や「商業施設用地」として販売することができれば価格は一気に上がるでしょう。
農地転用が不可な農地の相場「数百円～数千円/坪」に比べて、「数万円～数十万円/坪」で売買できる可能性もあります。
価格決定のポイントについては「2-6.売買しやすい農地の６つの特徴」にて詳しく解説しています。

1-3.　農地売買における実際の取引価格をみる

国土交通省の「不動産取引価格情報」というサイトで実際の取引額を見ることができます。
次の表は奈良県で実際に売買されたデータです。

データ元：国土交通省 土地総合情報システム 2018年第一四半期〜第三四半期迄の奈良県での取引実績から抽出

私たち「農地コンシェルジュ」の本社がある奈良県の「2018年の第一四半期から第三四半期まで」に絞って検索しました。
農地の売買取引総数は70件でした。

このサイトによると、奈良県内で2018年の3期で取引した合計は次の通りです。

売買された農地面積　：　65,705平方メートル（約19910坪）
売買代金の合計　：　235,123,000円（約2億3500万円）
1坪あたりの平均金額　：　11,809円/坪

ただし、取引価格の範囲は、660円/坪～30,000円/坪と開きがあります。
また、10,000円以下の取引が65.7％を占めています。

1-4.　農地の価格を大きく左右するポイントは「農地転用できるかどうか」

１章では「農地転用が可能な土地」と「農地転用が不可能な土地」に分けて相場を記載しました。

あなたの農地が農地転用可能であれば、「農作以外に様々な活用方法が検討できる土地」となります。
そのため、農地転用不可能な「営農に限定された土地」に比べて高い価格が期待できます。

つまり「農地転用可能かどうか」が、売買価格決定の非常に重要な要因となることがわかると思います。

次に「自分が持っている土地は農地転用できる土地なのか？」というのが気になりますよね。

それを知るためには、「農地の種類」について理解を深める必要があります。

次の章ではこの点を中心に記載していきますのでぜひご覧ください。

2.　農地の基礎知識と売買のしやすさに影響する要因について

あなたが持っている「農地」を特定するには、まず農地の基礎知識を確認する必要があります。

この章では「農地の定義」と「農地の種類」を詳しくご説明します。

すでにご存じの方もおられるかもしれませんが、復習の意味でご確認頂けたらと思います。

2-1.　農地の定義

「農地とは耕作の目的に供される土地」と農地法で定義されています。（農地法第２条第１項）

注意すべきなのは、土地の登記簿に記載の地目が何かに関わらず、土地の「現況」によって判断されるということです。

したがって農地法が適用される土地に誤った判断で建築物を建てれば、「違反転用」となり罰則規定の対象となります。

農地であるか否かの判断が不明確なときは、まず農業委員会に確認しましょう。

2-2.　農地の５つの種類を知ろう

農地の種類は、農地を売買する際や農地転用する場合の許可基準などに大きく関わってきます。

では皆様はご自身が所有する農地の種類（区分）をご存知ですか？

農地は次の５種類に分けられています。

「農用地区域内農地」「甲種農地」「第１種農地」「第２種農地」「第３種農地」

※ご自身の農地の種類を調べる方法は「2-4.　あなたが所有している農地の種類を調べる方法と３つの手順」を参照ください。

画像引用元：農林水産省 農地転用許可制度ページ内 PDF資料「農地転用許可制度の概要」

農用地区域内農地（原則農業以外使用不可）

農用地区域内農地とは、「市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地」のことをいいます。市街化調整区域で文字通り農用地区のため、原則、農業以外には使用はできず、農地転用ができません（※）。

（※ただし、農振除外申請をした結果、２種あるいは３種農地となった場合は農地転用も可能です。）

甲種農地（原則農業以外使用不可）

甲種農地とは、「市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地」のことをいいます。この農地も原則、農業以外には使用できず、農地転用ができません。

第1種農地（原則農業以外使用不可）

第1種農地とは、「10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地」のことをいいます。基本的に農業以外には使用できず、農地転用ができません。

一団の農地のイメージ

第2種農地（条件が満たされれば農地転用可能な農地）

鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地です。
周辺に代替地がない等の要件が満たされれば農地転用が可能な農地です。

第3種農地（原則農地転用可能）

鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地であり、農地転用が可能な農地です。

2-3.　「農地転用」の許可要件を満たせば「農家」以外でも農地を購入できる

ここでまず、「農地転用」と「農地の一時転用」についてご説明します。

農地を農地転用せず購入できる人は、許可要件を満たした農家（新規就農者を含む）又は農業生産法人だけです。
そのため、農地をそのまま売ろうとすると農家さんや農業生産法人にしか売ることができません。

しかし、農地転用の許可要件を満たせば農家さん以外へも売買することができます。

例えば、あなたの農地を「農地転用」して太陽光発電用地として第三者へ売買することも可能です。

太陽光発電設備の設置が目的で農地転用ができる農地であれば、買主が農家さんではなくても問題ありません。

※この例だと、買主が太陽光発電を設置できる根拠（資金や準備）があり、許可要件を満たしていることが前提となります。
なお「農用地区域内農地」「甲種農地」「第１種農地」は原則として転用できず農地以外に利用できないため農地転用はできません。

2-4.　あなたが所有している農地の種類を調べる方法と３つの手順

あなたの所有している農地がどの種類（区分）に該当するのかを調べる手順は次の３ステップです。

それぞれ詳しく解説します。

STEP1.　土地の資料を準備する｜農地の種類が調べやすくなる３つの書類

あなたが用意する必要があるのは次の３つの書類です。

※市町村によっては入手の際、ご自身の免許証や地主さんの委任状等が必要になる場合もあります。

STEP2.　各市町村の担当課に電話をして自分が所有している農地の種類を問い合わせる

各市町村の「農業委員会事務局」や「農政課」に電話で問い合わせましょう。
市町村により窓口が異なりますので、代表電話にかけて「所有している農地の種類について聞きたい」とお伝えすれば大丈夫です。

STEP3.　アポイントを取って実際に担当課へ行こう！

あとはアポイントを取って訪問し、資料を見せて「農地種類（区分）」を確認しましょう。
質問の際は目的を具体的に伝えましょう。
「管理ができなくて売却を検討しているが、農地のままでしか売れないのか、それとも農地転用して売れるのか知りたい」などです。
そうすれば理解してもらいやすくなります。

回答をもらう際は、あなたの土地が「何種農地」で、農地転用をして売買できる土地かどうかをきちんと確認しましょう。

私たち「農地コンシェルジュ」は日常業務としてこういった問合せに慣れているため、FAXやメールで資料を送って確認することが多いです。
でも初めて問い合わせをされる方は、電話ではなく担当者さんと直接会うことをおすすめします。
きっと親身になって相談に乗って頂けることと思います。

2-5.　売買しにくい農地の７つの特徴とプロが教える２つの裏技

売買しにくい農地の7つの特徴を次のとおりです。

土地の利用が農業に限定され、且つ、農作業においても効率的に行うことが困難な農地については、売却もまた困難です。

【売りにくい農地を売る２つの裏技】

2-6.　売買しやすい農地の６つの特徴

売買しやすい農地の6つの特徴はつぎのとおりです。

土地の利用方法が農業に限定されず転用することが可能であり、ある程度多目的に利用可能な農地は売却しやすい農地といえるでしょう。

3.　農地を売りたい時に役立つ６つの相談窓口

農地は「農地法」と呼ばれる法律で守られている特別な土地です。

また、都市計画区域（市街化調整区域・非線引き区域）、都市計画区域外に多く存在する為、相談できる窓口は多くありません。

農地の情報が多く集まるのは地域の行政機関内にある「農業委員会事務局」ですが、その性質上原則的には「営農」のための相談窓口となります。
早く売り買いをしたいのであれば、さらに様々なところに相談するのがよいでしょう。

この章では「農地を売りたい」と思った時の相談窓口を紹介します。

3-1.　農業委員会

農業用地として利用したいという買主の情報が集まります。

特に次のような場合に、良い相談窓口となります。
・農地は売りたいけれども、近隣との兼ね合いから農地転用されたくない
・将来も農地として末永く利用してほしい

農地として売買されるため、金額の相場は一般的に安くなる傾向があります。

管轄の農業委員会の問い合わせ先を調べるには、次の方法があります。

3-2.　不動産会社

不動産会社が相談に乗ってくれるのは「農地転用ができる土地」が前提です。

農地転用ができる土地であれば、事業用地や宅地、太陽光発電所等、転用後に様々な活用方法を考えることができます。
そのためあなたの農地が「農地転用ができる農地」とわかれば早速不動産会社に連絡して相談してみましょう。

事業用地として利用したいという買主の情報が多く集まります。
農地転用できることが前提なので、売却に至った場合はある程度の高額で売却できる可能性があります。

3-3.　農業協同組合（ＪＡ）

ＪＡの呼び名でおなじみの農協です。
多くの農家さんと深く関わっています。
そのためＪＡの職員さんも様々なところとお付き合いされています。
相談してみれば売却のきっかけが掴めるかもしれません。

ただ、いきなりＪＡに訪問しても困惑してしまうかもしれません。
まずはお近くのＪＡに電話するところから始めてみてはいかがでしょうか。

3-4.　農業生産法人

農業生産法人の中には収益性をあげるため、少しでも生産量を増やしたいと考えていところがあります。

近隣に「◯◯農園」などの農業生産法人があれば相談してみるのも良いでしょう。
農地を募集しているかもしれません。

3-5.　水利組合、土地改良区

意外な問い合わせ先と思われるかもしれません。

でも普段の付き合いの中で、次のような情報をお持ちのケースがあります。

表には出ない情報をお持ちの場合もあります。
問合せてみるのも良いかもしれません。

調べ方としては、インターネットで「◯◯市　水利組合」や「◯◯市　土地改良区」と検索してください。
わからなければ農業委員会事務局と同様、各市町村の代表番号にお電話してください。

3-6.　金融機関

事業者が主体となりますが、金融機関の営業マンは常に多様な取引先情報を持っています。
普段より付き合いがあれば相談するのもよいでしょう。

こちらもＪＡと同様、急に訪問すると困惑されてしまうので事前に電話で相談してみましょう。

4.　農地を売却する際の６つの手順

農地の売却は、次の流れに沿って行います。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

STEP1.　商談

農地の価格は、「農地転用を前提とした売買」か「農地利用を前提とした売買」かによって変わってきます。

「農地転用が不可能な土地」であれば、買主の購入目的は「営農」です。

しかし、「農地転用が可能な土地」であれば買主の購入目的は「家を建てる」「太陽光発電設備を設置する」「事業用地として売る」など様々です。

各目的によって購入予算が大きく異なりますので、その点を理解して価格交渉をしましょう。

STEP2.　売却決定

売却が決定したら諸経費の取り決めをしましょう。
土地契約に関わる費用には次のようなものがあります。

記載した項目以外にも発生する可能性が十分にあります。
事前に調べておきましょう。

諸経費はどの項目をだれが負担するかを明確に決めておきましょう。
売買契約書にも記載する必要があります。

STEP3.　売買契約締結

売買契約を締結する際は、事前に契約書の雛形を見てチェックをしましょう。

何回も見直して、わかりにくいところや不安なことが無いかを確認しましょう。

STEP4.　農地転用許可申請

農地法にかかる許可申請の種類は次の３つの種類があります。

一つずつ詳しく見ていきましょう

３条申請（権利移動）

転用を伴わない所有権移転などの「権利移動 」の場合の申請です。
管轄の農業委員会が許可を出します。

あなたの農地を「農家さん」や「農業生産法人」に売却する場合は、３条申請となります。

４条申請（転用）

地権者自らが「転用」を行う場合の申請です。
こちらの申請は都道府県知事許可となります。

例えば、あなたの農地であなた自身が太陽光発電事業を行う場合に、４条申請となります。

５条申請（権利移動と転用の同時申請）

「権利移動」と「転用」を同時に行う場合の申請です。
こちらの申請は都道府県知事許可となります。

例えば、あなたの農地を第三者が「太陽光発電事業目的」や「事業用地目的」として購入する場合の申請です。
ただし、前述の通り農地の種類によっては「転用」出来ない場合があります。

事前に「農業委員会」への確認・相談が必要です。

STEP5.　農地転用許可決定

転用許可が決定されます。
ここまでこれば一安心です。

無事に許可を受けることができれば、あとは所有権移転と土地代を受け取るだけです。

STEP6.　所有権移転手続き・決済

あなたの土地名義を買主さんに変更する手続きとほぼ同時に、土地代が入金されます。

5.　農地を売るときに注意したい４つのポイント

農地は「宅地」や「雑種地」に比べて注意しておかないといけないポイントが多くあります。
売却をご検討されている場合は本章で紹介する注意ポイントを押さえておきましょう。

5-1.　農業委員会にはローカルルールがある

各市町村の農業委員会にはローカルルールが多々あります。
そのため、問い合わせた窓口で「農地転用ができますよ」と言われても、実際に申請したら条件付きなどになる場合もあります。

そのような事態にならないために、プロである不動産会社に仲介をお願いする方法があります。

また、買主さんの買取が経験豊富であれば、ある程度任せても良いかもしれません。

5-2.　土地の売却に関わる諸経費を知っておく

土地の売買に関わる諸経費は以下のようなものがあります。

次の表は「STEP2.　売却決定」にてご説明したものです。
重要ですので再掲します。

これらの中で必ず発生する必要もあれば、発生しない費用もあります。

事前に「どのような諸経費が発生して、売主と買主で、どのような負担割合にするか」を必ず明確にしておきましょう。

5-3.　地域ルールを知り、守ることの重要性を知っておく

地域の多くの農地には、昔ながらの独特な決まり事が存在します。

きちんとした手続きにのっとった売却や所有権移転については、法的に何ら問題はありません。

しかし、農地はある種特別な土地になります。
地域ルールがあるならば、買主様へ事前にわかる範囲で伝えておくことが大切です。

5-4.　近隣地権者の理解を得ておく

売却後もご近所様とのお付き合いは続きます。
先祖代々の農地は、ご近隣様とお互いに守り維持してきた歴史を持っているところが多く存在します。

売却後の利用方法を確認し、事前にご近隣様に説明の上、ご理解を求めるのがよいでしょう。

6.　ちょっと待った！農地を売る前に土地活用を考えてみよう

農地の売却を検討していると思いますが、「ご自身で農地を活用をする」という選択肢を考えてみてはいかがでしょうか。

この章では農地活用の例をいくつか紹介します。

「農地転用ができる農地かどうか」で活用方法も異なりますので、「2-4.　あなたが所有している農地の種類を調べる方法と３つの手順」で記載した通りに調べてから検討してください。

6-1.　駐車場や太陽光発電所等の事業用地として第三者に貸す（農地転用が必要）

あなたの所有している農地が農地転用できるのであれば、事業用地として貸すことが検討できるでしょう。

例えば、近隣にマンションや住宅地がある土地で、駐車場としての需要が期待できるのであれば検討するべきでしょう。
日当たりが良く、近くに電柱もあるような場所なら「太陽光発電用地」としても検討できるでしょう。

6-2.　太陽光発電を自ら設置（農地転用が必要）

近年急速に普及してきた太陽光発電設備を自ら設置し運用する方法です。
急速に普及したことにより以下のようなメリットが生まれました。

電力の買取価格が下落し続けており、「昔ほど儲からない」という声もありますが、メリットも多くあります。
太陽光発電の見積もりは基本的に「無料」ですので検討してみる価値はあるかもしれません。

6-3.　ソーラーシェアリングを検討する（農地転用が比較的容易）

前述した一般的な太陽光発電システムと異なり、「ソーラーシェアリング」は太陽光事業と営農を両立させる事業となります。
ソーラーシェアリングは「営農型太陽光発電」とも言われ、近年増加傾向にあります。

2018年にはソーラーシェアリングの制度も緩和され、今追い風が吹いている活用方法といえるでしょう。

ソーラーシェアリングについて詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事をまとめるとポイントは次の5つになります。

一見、難しそに見えた農地の売却も、次に何をすべきかご理解いただければもう怖くありません。

もし今、農地の維持管理が大変で「農地を売りたいな」とお考えの方も、農地売却に挑戦してみてはいかがでしょうか。

この記事があなたの農地に関するお困りごとの解決策の一助になれば幸いです。