はじめての農地転用の許可と届出｜申請要件と審査基準を農地区分別に解説

農地転用をお考えの方は、次のようなことがわからずお困りではありませんか？

・農地転用はどのような手続きをとれば許可されるのか
・農地転用はどのような基準で許可されるのか
・農地転用の許可証はどうすれば発行されるのか
・農地転用の許可が不要なケースにはどういったものがあるか

農地転用は農地法で規制されています。
違反した場合には厳しい罰則規定もあります。
お困りになるのももっともです。

そこでこの記事では、今まで１００件以上の農地転用を手続きしてきた私たち農地コンシェルジュが、農地転用許可制度の概要とおさえるべきポイントを詳しくご説明します。

この記事を読むと次のことがわかるようになります。

最後まで読めば農地転用についての具体的な検討ができるようになります。

あなたの大切な農地を有効活用する手助けになれば幸いです。

1.　 農地転用は許可または届出が必要です

この章では、農地転用許可制度の概要をご説明します。

農地転用は、誰でも自由にできるわけではなく原則として「許可」が必要です。
農地の区分によっては申請しても「許可」が出ないこともあります。

また市街化区域内では、届出し受理されれば農地転用可能（許可が不要）です。

この章を読むことで、農地転用の許可の仕組みと農地区分の関係などが理解できます。

1-1.　農地転用は原則として許可が必要｜農地転用とは区分を変更すること

「農地転用」とは、地目が「田」や「畑」の農地を目的別の観点から「雑種地」等に転用することをいいます。
具体的には、農地を住宅や工場等の建物、資材置場、駐車場、太陽光発電設備等の用地に変更することがあげられます。

原則として、都道府県知事や指定市町村（※）の長への「許可申請」となります。

「許可申請」ですので、審査を受けて許可されなければ転用できません。

ただ、市街化区域内の農地は、積極的に市街化を進めたいことから届出・受理されるだけで農地転用ができます。

1-2.　第２種、３種農地なら農地転用が可能｜農振地でも可能性あり

第２種農地、第３種農地なら農地転用が可能です。

一方、それ以外の農地は原則として農地転用できません。

それは次のような考え方に基づいています。

この点につき、農林水産省ＨＰにとてもわかりやすい資料がありますのでご紹介します。

画像引用元：農林水産省 農地転用許可制度ページ内 PDF資料「農地転用許可制度の概要」

資料にもあるように農地の種類は次の５つにわけられます。

一つずつ説明します。

農用地区域内農地（原則農業以外使用不可）

農用地区域内農地は、原則、農業以外には使用はできず、農地転用ができません（※）。

なぜなら、生産性の高い優良農地という取扱になっているからです。

農用地区域内農地とは、「市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地」のことをいいます。

甲種農地（原則農業以外使用不可）

甲種農地は、農業以外には使用できず、農地転用ができません。

甲種農地とは、「市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地」のことをいいます。

第1種農地（原則農業以外使用不可）

第1種農地とは、「10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地」のことをいいます。
基本的に農業以外には使用できず、農地転用ができません。

第2種農地（条件が満たされれば農地転用可能な農地）

鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地です。
周辺に代替地がない等の要件が満たされれば農地転用が可能な農地です。

第3種農地（原則農地転用可能）

鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地です。
農地転用が可能な農地です。

1-3.　所有している農地の区分を調べる方法

では、所有している農地の区分を調べる方法を説明します。

各ステップについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

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2.　農地転用に必要な書類と手続きの流れ４パターン｜４条申請・５条申請・許可・届出

この章では農地転用の申請方法についてご説明します。

申請方法は、農地転用後に売却するかしないか、所在地が市街化区域「内」か「外」かによって異なります。
また農地法は、実務面でローカルルールがとても多い法律です。
地域や農業委員会の担当者によって求められる書類や手続きが異なる場合があります。

では、一つずつ確認しながら進めましょう。

2-1.　農地転用後も所有するなら４条申請、転用して売却するなら５条申請

農地転用には２通りあります。
農地の権利移動があるかないか、つまり農地転用後に売却するかしないかで区別されます。

根拠となる農地法の条項から、それぞれ「４条申請」「５条申請」と呼ばれています。

申請する人や許可を出す人は次の通りです。

（※）農地転用の面積が４ｈａを超える場合、あらかじめ農林水産大臣が協議することとされています。

2-2.　「許可申請」か「届出」かで必要書類と手続きが異なる

農地の場所が「市街化区域外」か「市街化区域内」かで、手続きの大まかな流れが次のように異なります。

では、それぞれの手続の流れを具体的に説明します。

【許可申請】：「市街化区域外」の農地転用許可手続きの流れと必要な書類

市街化区域外の農地転用許可手続きの流れは次の通りです。

※農地が３０ａを超えると意見聴取のプロセスが増えますが、申請者にとっては同じ手続きとなります。

この申請書と添付書類をセットにして、転用しようとする農地のある市町村の農業委員会に提出します。

参考に、実際に提出した申請書の見本をご紹介します。

申請書は、各市町村のホームページや農業委員会にて入手できます。

添付書類の主なものは、次の通りです。

ただ、各農業委員会は必要に応じて、他にも添付書類を定めています。

必ず直接問い合わせて必要となる書類を確認してください。

【届出】：「市街化区域内」の農地転用許可手続きの流れと必要な書類

市街化区域内の農地転用届出手続きの流れは次の通りです。

市街化区域内の農地を転用する場合は、農地のある市町村の農業委員会に必要な書類を「届出」し「受理」されればＯＫです。

申請書は、各市町村のホームページや農業委員会にて入手できます。

添付書類の主なものは、次の通りです。

こちらも同じく各農業委員会が必要に応じて、他にも添付書類を定めています。

必ず直接問い合わせて必要となる書類を確認してください。

2-3.　農地転用の許可は「立地基準」と「一般基準」で判断される

農地転用を許可するかどうかの判断基準を許可要件といいます。

その許可要件には「立地基準」と「一般基準」の２つがあります。

2-4.　農地転用の許可申請から許可証（受理通知書）が発行されるまでおおよそ２～３ヶ月

農地転用の申請を出してから許可証（受理通知書）が発行されるまで、おおよそ２～３ヶ月かかります。

審査は通常月１回行われ、申請には締め切りが設定されています。
そのため、締め切りに間に合わなければ１ヶ月先送りになります。

各市町村によって締め切りを個別に設定していますので、必ず農地のある農業委員会に確認してください。

（※ちなみに『農地コンシェルジュ』のある奈良市の農業委員会の農地転用申請の受付は毎月２５日～月末となっています。）

農地転用の許可証の見本

参考に、農地転用の許可証の見本をご紹介します。
（許可証には申請時の提出書類がすべて含まれているため分厚くなっています。）

農地転用許可証の実物

また、次のような標識も、許可証の発行されるタイミングにあわせてもらえます。

農地転用許可の標識

3.　農地転用の許可が不要なケース

この章では、農地転用の許可が不要なケースをご説明します。

農地転用の「届出」だけで済むケースと、申請そのものが不要なケースがあります。

後者は行政が主導となるものですから、参考程度にしておいてください。

3-1.　「届出」だけで農地転用できるケース

市街化区域内の農地を転用する場合は「届出」だけで構いません。

「許可」を得る必要はありませんので、要件を満たしていれば転用可能です。

農業委員会に必要な書類を届出して、受理通知を受け取ればＯＫです。

3-2.　行政が主導となるため農地転用の申請が不要なケース

次のようなケースは申請そのものが不要です。

行政が主導となるものです。
参考程度にしておいてください。

（※１）　土地収用とは
特定の公共事業を進めるにあたって必要な土地があった場合、国や地方公共団体が法律に従って所有権や使用権を強制的に買い上げることいいます。

（※２）　指定市町村とは
農地転用許可制度を適正に運用し、優良農地を確保する目標をたてるなどの要件を満たしているものとして、農林水産大臣が指定する市町村をいいます。
農地転用に関して都道府県と同様の権限を持っています。

4.　許可を受けずに農地転用すると厳しい罰則規定あり

許可を受けずに農地転用すると、農地法違反となります。

違反転用が発見されると、次のような流れに従って対応措置がとられます。

違反が確定すると「工事の中止」や「原状回復」等の命令がくだります。
さらに、厳しい罰則規定があります。

5.　 ソーラーシェアリング（営農型太陽光発電）の場合は農地の「一時転用」許可が必要

「ソーラーシェアリング（営農型太陽光発電）」の場合は、農地の「一時転用」許可が必要です。

ソーラーシェアリングとは、下の画像のように農地の上に架台を立てて太陽光パネルを設置し、農業をしながら売電収入を得ようというものです。

なお、「一時転用」の許可が必要になるのは、架台の柱の部分に接している地面だけです。

面積にすると「柱の断面積×本数」になります。
大半は「農地」のままですので、固定資産税等はほどんど変わりません。
これは農地だけに与えられた特権です。

ただ、非常に厳しい要件がありますので、十分な準備が必要です。

詳しくは次の記事を参照ください。

ソーラーシェアリングの教科書｜奈良県Ｎｏ．１のプロが秘訣を初公開【実地見学可能】

まとめ

いかがでしたでしょうか。

この記事では次のことをご説明しました。

あなたの所有する農地がどのようにすれば農地転用できるかどうか、おわかり頂けたと思います。

一つずつ丁寧におさえていけば、決して難しいものではありません。

またソーラーシェアリング（営農型太陽光発電）という、一時転用で農地に太陽光パネルを設置する方法もご紹介しました。

この記事を通じて、あなたの大切な農地を有効活用する手助けになれば幸いです。